Fundos de Investimento Imobiliário em Portugal

Conheça aqui um pouco mais sobre fundos de investimento imobiliário em Portugal e SIGIs (Sociedades de Gestão e Investimento Imobiliário) para obter rendimentos em euro todo mês com aluguéis. 

Por que investir em Fundos Imobiliários?

O investidor típico português tem uma parte significativa do seu patrimônio alocado em ativos imobiliários.

E qual é o investimento preferido dos brasileiros? Imóveis.

Porém, com a necessidade de diversificação internacional, os investidores no Brasil estão tendo que mudar sua mentalidade para ter mais rentabilidade.

Como juntar, então, esta preferência com a atual conjuntura econômica e ter a chance de obter rendimentos em euros?

Investindo em Fundos Imobiliários em Portugal:

• Você paga menos impostos;
• Não tem a burocracia de comprar um imóvel;
• Você pode começar com valores muito mais baixos que o de um imóvel;
• Não precisa ficar preso a um financiamento ou se descapitalizar.

Existem famílias que conseguiram construir verdadeiros impérios imobiliários que geram renda para muitas gerações e o imobiliário em Portugal é considerado pelos especialistas como um investimento seguro e com bons retornos.

Ao investir em FIIs em Portugal, você não só tem a chance de lucrar com a valorização do ativo que comprou, mas também pode receber aluguéis mensalmente.

Quem investe em fundos de investimentos não paga impostos como quem adquire um imóvel, onde é preciso pagar imposto de transmissão (cerca de 6%), imposto de selo (0,8%), além de taxas municipais por ano (que variam entre 0,3 a 0,5%).

É importante ter em conta as seguintes considerações sobre imóveis tradicionais:

– Você precisa de mais capital para comprar um imóvel, principalmente com o câmbio no atual patamar. Em Lisboa, um apartamento de dois quartos pequeno custa mais de 2 milhões de Reais.

– Imóveis têm um elevado custo de transação, manutenção e depreciação.

– Imóveis têm baixa liquidez e uma maior burocracia envolvida na compra e venda.

Os FIIs são fundos que captam recursos no mercado para investir em empreendimentos imobiliários.

Você não compra a propriedade inteira, compra apenas pedaços de imóveis que são administrados por um fundo, imóveis esses que serão alugados a terceiros.

Existem muitos benefícios nesse investimento que estão atraindo a atenção de pessoas que nunca investiram nisso antes.

Benefícios de investir em FIIs em Portugal

Um investimento em um fundo pode acarretar significativas eficiências tributárias, de acordo com a estrutura tributária do fundo e do investidor.

Em alguns casos, é possível ficar isento da retenção na fonte de imposto de renda sobre os rendimentos do fundo se os investidores não forem residentes fiscais do país.

A nível comparativo, em Portugal, a maioria dos rendimentos de rendas imobiliárias podem ter uma tributação fixa de 28% no resgate ou venda. Vamos as vantagens:

1. Pague menos impostos – Você não precisa pagar impostos ao ser cotista de um FII. Enquanto mantiver suas cotas, você recebe seu aluguel sem pagar impostos.
2. Diversificação – Como os FIIs investem geralmente em vários empreendimentos seguros como escritórios, galpões e shoppings em regiões distintas com diferentes inquilinos, você tem menos chance de sofrer com inadimplência, vacância etc. Com mais imóveis e diferentes locatários dentro de um mesmo fundo, um espaço vazio pesa menos.
3. Menos burocracia.
4. Mais liquidez – Não é comum vender um apartamento da noite para o dia pelo preço desejado.
5. Comece com pouco – Uma enorme vantagem dos FIIs é que o investidor pode começar com valores muito baixos. Não há a necessidade de ter o valor total de um imóvel em mãos. Com pouco investimento já dá para comprar cotas de um fundo que administra um prédio comercial em Lisboa por exemplo. 
6. Administração – Nem sempre o proprietário do imóvel tem o tempo e o conhecimento necessários para administrá-lo da melhor maneira. Se você trabalha de dez a doze horas por dia e divide com seu cônjuge a responsabilidade de criar e educar os filhos, entende bem o que estou falando. Já os Fundos possuem equipes de gestão especializadas para tomar conta de todos os detalhes. Você não tem trabalho algum, os profissionais da área fazem isso por você.
7. Qualidade dos Imóveis – Um pequeno investidor não pode sair em busca de um imóvel de € 1 milhão. Até existe a possibilidade de financiamento, mas as altas taxas praticadas para estrangeiros podem inviabilizar o investimento para quem deseja obter aluguéis. Sendo assim, as possibilidades de compra se restringem ao tamanho do bolso de cada um. Aí empreendimentos de excelente qualidade ficam fora do escopo da grande maioria. Ao captar dezenas de milhões no mercado, os FIIs têm acesso a imóveis de primeira linha, com maior possibilidade de ganho.
8. Proteção contra crise política e econômica – Os contratos de aluguel são em moeda forte e reajustados pelos índices de inflação local, que é baixíssimo. Ou seja, você fica protegido das instabilidades do mercado brasileiro.

O que é SIGI?

As Sociedades de Gestão e Investimento Imobiliário (SIGI) constituem um tipo de veículo de investimento semelhante aos REITS e são um tipo de sociedades de investimento imobiliário (SII) semelhante aos equity REITS norte americanos ou às SOCIMI espanholas.

O regime que regulou a criação e atuação das Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI) criou soluções financeiras que possibilitam o investimento no mercado imobiliário de forma simplificada, menos dispendiosa e mais flexível.

As SIGI, criadas através do decreto lei nº 19/2019, são um tipo de sociedade de investimento imobiliário, com disposições legais iguais às sociedades anônimas, beneficiando assim de um regime fiscal neutro.

O objetivo deste novo tipo de sociedade é a captação de investimento direto imobiliário, que pretende assim reforçar a competitividade no mercado imobiliário nacional. 

O seu propósito é o levantamento de capitais para a realização de investimentos, permitindo aos investidores a exposição à ativos imobiliários diversos.

Beneficiam do mesmo regime fiscal favorável que os fundos de investimento imobiliário.

O decreto divide em 3 grandes pilares a atividade das SIGI:

– Aquisição de direitos reais sobre imóveis, para arrendamento ou outras formas de exploração económica, isto é, desenvolvimento de projetos de construção e de reabilitação de imóveis.

– Aquisição de participações em sociedades com objeto e requisitos equivalentes às SIGI.

– Aquisição de participações em fundos de investimento imobiliário cuja política de distribuição de rendimentos seja similar, e as suas ações sejam necessariamente negociadas em mercado.

A lei restringe as atividades que as SIGI podem exercer a título principal, prevendo-se que apenas possam adquirir (i) imóveis, (ii) participações noutras SIGI ou REITS no Espaço Económico Europeu (EEU), ou (iii) certos fundos de investimento imobiliários (FII).

Os imóveis adquiridos devem destinar-se a arrendamento ou outra exploração económica e não podem ser alienados antes de decorridos três anos.

Estas sociedades são obrigatoriamente cotadas em bolsa, o que exige que elas estejam sujeitas a regras rigorosas como por exemplo:

– Obrigatoriedade de um limite máximo de endividamento, cerca de 60% do total do ativo da SIGI;

– O valor dos direitos sobre bens imóveis e participações deve representar pelo menos 80 % do valor total do ativo da SIGI a cada momento;

– Devem ter no mínimo cerca de 20% do capital disperso por investidores que sejam titulares de participações;

– Valor dos direitos sobre bens imóveis objeto de arrendamento ou de outras formas de exploração económica deve representar pelo menos 75 % do valor total do ativo da SIGI;

– As participações tem de ser detidas pelos investidores durante pelo menos três anos após a sua aquisição;

– Os investidores ficam com o direito de receber, sob a forma de dividendos pelo menos, 90% dos lucros do exercício que resultem no pagamento de dividendos e rendimentos de ações ou de unidades de participação;

– Cerca de 75 % dos restantes lucros do exercício são distribuíveis, nos termos do Código das Sociedades Comerciais;

As principais características desta modalidade de sociedades são:

• tal como nos fundos de investimento imobiliário (FII), a figura permite a exposição do investidor a um perfil de risco/rentabilidade típico de ativos imobiliários doutro modo inacessíveis pela sua grandeza, tal como ativos de retalho, comercial, logística ou escritórios;
• os seus títulos transacionam-se como ações, sem depender ou afetar a composição do património ou do investimento, ao contrário do que acontece nas operações de resgate de Unidades de Participação em FII;
• a negociação dos títulos em mercado ativo com dispersão mínima obrigatória (20%), ao contrário das UPs, atribui-lhes um perfil de liquidez favorável, ao mesmo tempo que o respetivo valor intrínseco está fortemente associado ao setor imobiliário.
• as SIGI não pagam impostos sobre o rendimento, transferindo a tributação para os acionistas e para o momento da sua distribuição ou realização (por referência à denominada “tributação à saída” que desde 2015 vigora para os FII, nomeadamente no Artigo 22º e Artigo 22º-A do Estatuto dos Benefícios Fiscais).

Diferenças entre SIGI e FII

Em termos fiscais, as SIGI também são neutras como os fundos de investimento e os acionistas pagam impostos sobre os dividendos recebidos à taxa de 28% no caso das pessoas singulares.

Os cidadãos não residentes em Portugal pagam apenas 10%.

Assim, a grande diferença dos fundos imobiliários relativamente às SIGI é o acesso à informação por parte dos investidores, porque ao adquirirem ações tornam-se acionistas e passam a poder atuar nessa qualidade.

Para além dos aspectos relacionados com a liquidez, as SIGI apresentam outro tipo de vantagens quando comparadas com os FII, relacionadas com a flexibilidade resultante de uma menor regulamentação da respetiva atividade, das quais se destacam:

• os limites à composição do património da SIGI são menos exigentes do que os atualmente aplicáveis a um FII de subscrição pública. Com efeito, às SIGI basta que 75% do respetivo património ativo seja constituído por direitos de propriedade sobre bens imóveis, não lhes sendo imposta qualquer restrição relativamente à concentração do investimento a um reduzido número de imóveis ou à concentração do risco a um número reduzido de arrendatários;
• não estão previstas restrições relativamente à forma de exploração onerosa dos imóveis detidos pela SIGI, o que nem sempre se verifica relativamente a alguns tipos de FII;
• as SIGI poderão endividar-se até 60% do valor do seu ativo total, o que é muito superior aos limites de endividamento atualmente aplicáveis aos FII abertos ou fechados de subscrição pública.

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