FIIs em Portugal

Conheça aqui um pouco mais sobre os fundos de investimento imobiliário em Portugal e SIGIs (Sociedades de Gestão e Investimento Imobiliário) para obter rendimentos em euro todo mês com aluguéis sem precisar de financiamento em banco e ainda obter o tão sonhado Golden Visa e o passaporte português. 

√Č importante lembrar que em 2020, foi aprovada a Lei que autorizou o Governo a proceder com algumas altera√ß√Ķes ao regime do Golden Visa:

  • Restri√ß√£o dos investimentos imobili√°rios aos territ√≥rios do interior do pa√≠s, Ilha da Madeira e A√ßores com a exclus√£o no programa das cidades de Lisboa e Porto, bem como da regi√£o do Algarve;
  • Aumento do valor m√≠nimo dos investimentos e do n√ļmero de postos de trabalho necess√°rios.¬†

Mas existe a opção dos fundos de investimento para o Golden Visa de Portugal, que foi criada por meio de uma alteração na Lei 102/2017, de agosto de 2017.

Nessa modalidade, é necessário investir um capital mínimo de 350 mil euros.

Em outros formatos do Golden Visa, como as op√ß√Ķes imobili√°rias e a transfer√™ncia de capital, o investidor precisa investir 500 mil euros e 1 milh√£o de euros, respectivamente.

Por que investir em Fundos Imobili√°rios em Portugal?

O investidor t√≠pico portugu√™s tem uma parte significativa do seu patrim√īnio alocado em ativos imobili√°rios.

E qual é o investimento preferido dos brasileiros? Imóveis.

Porém, com a queda dos juros brasileiros, os investidores no Brasil estão tendo que mudar sua mentalidade para ter mais rentabilidade.

Como juntar, ent√£o, esta prefer√™ncia com a atual conjuntura econ√īmica e ter a chance de obter rendimentos em euros e ainda ter a possibilidade de obter o t√£o sonhado passaporte europeu?

Investindo em Fundos Imobili√°rios em Portugal:

  • Voc√™ paga menos impostos;
  • N√£o tem a burocracia de comprar um im√≥vel;
  • Voc√™ pode come√ßar com valores muito mais baixos que o de um im√≥vel;
  • N√£o precisa ficar preso a um financiamento ou se descapitalizar.

Existem fam√≠lias que conseguiram construir verdadeiros imp√©rios imobili√°rios que geram renda para muitas gera√ß√Ķes e o imobili√°rio em Portugal √© considerado pelos especialistas como um investimento seguro e com bons retornos.

Ao investir em FIIs em Portugal, você não só tem a chance de lucrar com a valorização do ativo que comprou, mas também pode receber aluguéis mensalmente.

Quem investe em fundos de investimentos não paga taxas  e impostos como quem adquire um imóvel, onde é preciso pagar imposto de transmissão (cerca de 6%), imposto de selo (0,8%), além de taxas municipais por ano (que variam entre 0,3 a 0,5%).

√Č importante ter em conta as seguintes considera√ß√Ķes sobre im√≥veis tradicionais:

‚Äď Voc√™ precisa de mais capital para comprar um im√≥vel, principalmente com o c√Ęmbio no atual patamar. Em Lisboa, um apartamento de dois quartos pequeno custa mais de 2 milh√Ķes de Reais.

‚Äď Im√≥veis t√™m um elevado custo de transa√ß√£o, manuten√ß√£o e deprecia√ß√£o.

‚Äď Im√≥veis t√™m baixa liquidez e uma maior burocracia envolvida na compra e venda.

Os FIIs s√£o fundos que captam recursos no mercado para investir em empreendimentos imobili√°rios.

Você não compra a propriedade inteira, compra apenas pedaços de imóveis que são administrados por um fundo, imóveis esses que serão alugados a terceiros.

Existem muitos benefícios nesse investimento que estão atraindo a atenção de pessoas que nunca investiram nisso antes.

Benefícios de investir em FIIs em Portugal

Um investimento em um fundo pode acarretar significativas eficiências tributárias, de acordo com a estrutura tributária do fundo e do investidor.

Em alguns casos, é possível ficar isento da retenção na fonte de imposto de renda sobre os rendimentos do fundo se os investidores não forem residentes fiscais do país.

A nível comparativo, em Portugal, todos os rendimentos de rendas imobiliárias podem ter uma tributação fixa de 28% no resgate ou venda. Vamos as vantagens:

  1. Pague menos impostos ‚Äď Voc√™ n√£o precisa pagar impostos ao ser cotista de um FII. Enquanto mantiver suas cotas, voc√™ recebe seu aluguel sem pagar imposto.
  2. Diversifica√ß√£o ‚Äď Como os FIIs investem geralmente em v√°rios empreendimentos seguros como escrit√≥rios, galp√Ķes e shoppings em regi√Ķes distintas com diferentes inquilinos, voc√™ tem menos chance de sofrer com inadimpl√™ncia, vac√Ęncia etc. Com mais im√≥veis e diferentes locat√°rios dentro de um mesmo fundo, um espa√ßo vazio pesa menos.
  3. Menos burocracia.
  4. Mais liquidez ‚Äď N√£o √© comum vender um apartamento da noite para o dia pelo pre√ßo desejado.
  5. Comece com pouco ‚Äď Uma enorme vantagem dos FIIs √© que o investidor pode come√ßar com valores muito baixos. N√£o h√° a necessidade de ter o valor total do apartamento em m√£os. Com pouco investimento j√° d√° para comprar cotas de um fundo que administra um pr√©dio comercial em Lisboa e outro no Porto.¬†
  6. Administra√ß√£o ‚Äď Nem sempre o propriet√°rio de im√≥veis tem o tempo e o conhecimento necess√°rios para administr√°-los da melhor maneira. Se voc√™ trabalha de dez a doze horas por dia e divide com seu c√īnjuge a responsabilidade de criar e educar os filhos, entende bem o que estou falando. J√° os Fundos possuem equipes de gest√£o especializadas para tomar conta de todos os detalhes. Voc√™ n√£o tem trabalho algum, os profissionais da √°rea fazem isso por voc√™.
  7. Qualidade dos Im√≥veis ‚Äď Um pequeno investidor n√£o pode sair em busca de um im√≥vel de ‚ā¨ 1 milh√£o. At√© existe a possibilidade de financiamento, mas as altas taxas praticadas para estrangeiros podem inviabilizar o investimento para quem deseja obter alugu√©is. Sendo assim, as possibilidades de compra se restringem ao tamanho do bolso de cada um. A√≠ empreendimentos de excelente qualidade ficam fora do escopo da grande maioria. Ao captar dezenas de milh√Ķes no mercado, os FIIs t√™m acesso a im√≥veis de primeira linha, com maior possibilidade de ganho.
  8. Prote√ß√£o contra crise pol√≠tica e econ√īmica ‚Äď Os contratos de aluguel s√£o em moeda forte e reajustados pelos √≠ndices de infla√ß√£o local, que √© baix√≠ssimo. Ou seja, voc√™ fica protegido das instabilidades do mercado brasileiro.
  9. Obtenção de Golden Visa e passaporte europeu

 

SIGI  em Portugal

As Sociedades de Gestão e Investimento Imobiliário (SIGI) constituem um novo veículo de investimento semelhante aos REITS e são um tipo de sociedades de investimento imobiliário (SII) semelhante aos equity REITS norte-americanos ou às SOCIMI espanholas.

O regime que regulou a cria√ß√£o e atua√ß√£o das Sociedades de Investimento e Gest√£o Imobili√°ria (SIGI) criou solu√ß√Ķes financeiras que possibilitam o investimento no mercado imobili√°rio de forma simplificada, menos dispendiosa e mais flex√≠vel.

As SIGI, criadas atrav√©s do decreto lei n¬ļ 19/2019, s√£o um tipo de sociedade de investimento imobili√°rio, com disposi√ß√Ķes legais iguais √†s sociedades an√īnimas, beneficiando assim de um regime fiscal neutro.

O objetivo deste novo tipo de sociedade é a promoção e captação de investimento direto estrangeiro, que pretende assim reforçar a competitividade no mercado imobiliário nacional. 

O seu propósito é o levantamento de capitais para a realização de investimentos imobiliários, permitindo aos investidores a exposição a ativos imobiliários diversos. Beneficiam do mesmo regime fiscal favorável que os fundos de investimento imobiliário.

O decreto aprovado divide em 3 grandes pilares a atividade das SIGI:

РAquisição de direitos reais sobre imóveis, para arrendamento ou outras formas de exploração económica, isto é, desenvolvimento de projetos de construção e de reabilitação de imóveis.

– Aquisi√ß√£o de participa√ß√Ķes em sociedades com objeto e requisitos equivalentes √†s SIGI.

– Aquisi√ß√£o de participa√ß√Ķes em fundos de investimento imobili√°rio cuja pol√≠tica de distribui√ß√£o de rendimentos seja similar, e as suas a√ß√Ķes sejam necessariamente negociadas em mercado.

A lei restringe as atividades que as SIGI podem exercer a t√≠tulo principal, prevendo-se que apenas possam adquirir (i) im√≥veis, (ii) participa√ß√Ķes noutras SIGI ou REITS no Espa√ßo Econ√≥mico Europeu (EEU), ou (iii) certos fundos de investimento imobili√°rios (FII). Os im√≥veis adquiridos devem destinar-se a arrendamento ou outra explora√ß√£o econ√≥mica e n√£o podem ser alienados antes de decorridos tr√™s anos.

Estas sociedades s√£o obrigatoriamente cotadas em bolsa, o que exige que elas estejam sujeitas a regras rigorosas como por exemplo:

– Obrigatoriedade de um limite m√°ximo de endividamento, cerca de 60% do total do ativo da SIGI;

– O valor dos direitos sobre bens im√≥veis e participa√ß√Ķes deve representar pelo menos 80 % do valor total do ativo da SIGI a cada momento;

– Devem ter no m√≠nimo cerca de 20% do capital disperso por investidores que sejam titulares de participa√ß√Ķes;

РValor dos direitos sobre bens imóveis objeto de arrendamento ou de outras formas de exploração económica deve representar pelo menos 75 % do valor total do ativo da SIGI;

– As participa√ß√Ķes tem de ser detidas pelos investidores durante pelo menos tr√™s anos ap√≥s a sua aquisi√ß√£o;

– Os investidores ficam com o direito de receber, sob a forma de dividendos pelo menos, 90% dos lucros do exerc√≠cio que resultem no pagamento de dividendos e rendimentos de a√ß√Ķes ou de unidades de participa√ß√£o;

РCerca de 75 % dos restantes lucros do exercício são distribuíveis, nos termos do Código das Sociedades Comerciais;

As principais características desta modalidade de sociedades são:

  • tal como nos fundos de investimento imobili√°rio (FII), a figura permite a exposi√ß√£o do investidor a um perfil de risco/rentabilidade t√≠pico de ativos imobili√°rios doutro modo inacess√≠veis pela sua grandeza, tal como ativos de retalho, comercial, log√≠stica ou escrit√≥rios;
  • os seus t√≠tulos transacionam-se como a√ß√Ķes, sem depender ou afetar a composi√ß√£o do patrim√≥nio ou do investimento, ao contr√°rio do que acontece nas opera√ß√Ķes de resgate de Unidades de Participa√ß√£o em FII;
  • a negocia√ß√£o dos t√≠tulos em mercado ativo com dispers√£o m√≠nima obrigat√≥ria (20%), ao contr√°rio das UPs, atribui-lhes um perfil de liquidez favor√°vel, ao mesmo tempo que o respetivo valor intr√≠nseco est√° fortemente associado ao setor imobili√°rio.
  • as SIGI n√£o pagam impostos sobre o rendimento, transferindo a tributa√ß√£o para os acionistas e para o momento da sua distribui√ß√£o ou realiza√ß√£o (por refer√™ncia √† denominada ‚Äútributa√ß√£o √† sa√≠da‚ÄĚ que desde 2015 vigora para os FII, nomeadamente no Artigo 22¬ļ e Artigo 22¬ļ-A do Estatuto dos Benef√≠cios Fiscais).

 

Diferença entre SIGI e FII em Portugal

Em termos fiscais, as SIGI também são neutras como os fundos de investimento e os acionistas pagam impostos sobre os dividendos recebidos à taxa de 28% no caso das pessoas singulares ou 25% no caso das pessoas colectivas. Os cidadãos não residentes em Portugal pagam apenas 10%.

Assim, a grande diferen√ßa dos fundos imobili√°rios relativamente √†s SIGI √© o acesso √† informa√ß√£o por parte dos investidores, porque ao adquirirem a√ß√Ķes tornam-se acionistas e passam a poder atuar nessa qualidade.

Para além dos aspectos relacionados com a liquidez, as SIGI apresentam outro tipo de vantagens quando comparadas com os FII, relacionadas com a flexibilidade resultante de uma menor regulamentação da respetiva atividade, das quais se destacam:

  • os limites √† composi√ß√£o do patrim√≥nio da SIGI s√£o menos exigentes do que os atualmente aplic√°veis a um FII de subscri√ß√£o p√ļblica. Com efeito, √†s SIGI basta que 75% do respetivo patrim√≥nio ativo seja constitu√≠do por direitos de propriedade sobre bens im√≥veis, n√£o lhes sendo imposta qualquer restri√ß√£o relativamente √† concentra√ß√£o do investimento a um reduzido n√ļmero de im√≥veis ou √† concentra√ß√£o do risco a um n√ļmero reduzido de arrendat√°rios;
  • n√£o est√£o previstas restri√ß√Ķes relativamente √† forma de explora√ß√£o onerosa dos im√≥veis detidos pela SIGI, o que nem sempre se verifica relativamente a alguns tipos de FII;
  • as SIGI poder√£o endividar-se at√© 60% do valor do seu ativo total, o que √© muito superior aos limites de endividamento atualmente aplic√°veis aos FII abertos ou fechados de subscri√ß√£o p√ļblica.

 

Como solicitar o Golden Visa por fundos de investimento

1. Escolha uma opção de investimento imobiliário em Portugal;
2. Indique um escritório de advocacia;
3. Obtenha o n√ļmero de identifica√ß√£o fiscal (NIF) e¬†abra uma conta banc√°ria em Portugal;
4. Assine e preencha os documentos necess√°rios para adquirir as cotas do fundo;
5. O gestor do fundo ir√° avaliar e, conforme for, aprov√°-lo como um investidor;
6. Faça a transferência dos valores necessários de sua conta no banco para a conta do fundo;
7. O gestor do fundo deverá emitir a declaração de subscrição do fundo;
8. Apresente toda a documentação ao escritório de advocacia e efetue o pagamento da taxa de aplicação do Serviço de Estrangeiros e Fronteiras de Portugal (SEF);
9. Ser√° agendada uma consulta ao SEF;
10. O SEF emitirá a autorização de residência;
11. Renove a autorização de residência do Golden Visa de 2 em 2 anos e continue no caminho da sua a cidadania portuguesa.

Embora os fundos de investimento disponíveis para os candidatos ao Golden Visa tenham estruturas de custos e taxas de gestão mais caras do que outros fundos no mercado, o caminho mais barato, fácil e rápido para obter o Golden Visa pode ser através do investimento em Fundos imobiliários.

√Č importante destacar que este valor aumentar√° para ‚ā¨ 500.000 no in√≠cio de 2022.

Se quiser saber também sobre vistos para Portugal clique para ler nosso artigo e caso precise de ajuda, somos especialistas em Golden Visa e imigração em Portugal.

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